di Giulia Cimpanelli Nonostante la pandemia abbia interrotto o rallentato il settore immobiliare nel mondo il crowdfunding immobiliare cresce. A fotografare il mercato è ancora il Realty Crowdfunding Report, presentato in anteprima su Corriere Innovazione.

Nonostante la pandemia abbia interrotto o rallentato il settore immobiliare nel mondo il crowdfunding immobiliare non si ferma e, anzi, cresce. A fotografare il mercato è ancora una volta il Real Estate Crowdfunding Report, realizzato da Walliance, la prima piattaforma del settore in Italia, insieme al European Crowdfunding Network e al Politecnico di Milano e presentato in anteprima su Corriere Innovazione.

I maggiori mercati europei, in termini di raccolta cumulata fino al 2020, sono la Francia (diventata punto di riferimento per il mercato del settore con oltre 1,8 miliardi di euro raccolti e oltre 25 piattaforme censite), la Germania (853 milioni) e il Regno Unito (578 milioni di euro) tallonato però dalle piattaforme estoni (537 milioni).

Il valore medio della raccolta per ogni progetto finanziato dalle 23 principali piattaforme europee è pari a 474.037 euro. La media è più alta per i progetti equity (702.550 euro) rispetto a quelli financing (449.391 euro).

Il real estate crowdfunding negli Stati Uniti

Il mercato più sviluppato a livello mondiale, sia per numero di piattaforme attive che per capitale raccolto, nonché il primo mercato in cui il crowdfunding immobiliare è nato e successivamente si è sviluppato, è quello statunitense. A great 2020 il controvalore raccolto negli U.S.A. può essere stimato a 19 miliardi di dollari con un contributo del 2020 pari a 5,4 miliardi (+15% rispetto al 2019).

Delle 39 piattaforme individuate nel Report, sono state prese in considerazione le prime 14 per capitale raccolto, sopra la soglia di 200 milioni di dollari e per cui erano disponibili sufficienti dati. Infatti, per quanto riguarda l’analisi dei singoli progetti non sempre è stato facile ottenere informazioni dalle piattaforme, nemmeno per quanto riguarda la raccolta finalizzata e le campagne di successo. I volumi cumulati sono decisamente più consistenti rispetto alle piattaforme europee, con $ 18,8 miliardi raccolti solamente dalle 14 piattaforme analizzate, che rappresenta ben il 99% sul totale stimato nel Report per gli USA (pari a $ 19 miliardi). Senza sorprese, il mercato U.S.A. del RECF è ancora più concentrato che in Europa, poiché le prime 5 piattaforme coprono oltre il 70% del totale transato. La piattaforma leader per capitale raccolto è sempre PeerStreet, che dal 2014 al 2020 ha raccolto $ 4 miliardi. Seguono Cadre con $ 3 miliardi raggiunti e Sharestates che supera quota $ 2,5 miliardi.

L’industria del Realty crowdfunding in Italia è partita negli anni recenti, in ritardo rispetto agli altri Paesi europei anche a causa dell’assenza di norme specifiche. L’equity crowdfunding è stato riservato solo a startup e Pmi ingenious fino al 2017, mentre l’erogazione di credito alle imprese è stata appannaggio per molti anni ai soli istituti bancari. La prima piattaforma di RECF attiva in Italia è stata Walliance a settembre 2017, appena dopo l’ingresso dalla Spagna di Housers a great luglio dello stesso anno. Anche nel 2020 il comparto immobiliare ha trainato l’intero mercato, con l’arrivo di molte nuove piattaforme in ambito lending.

Al 30 giugno 2021 l’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano aveva censito 18 piattaforme operative in Italia7 verticalizzate sul property, di cui 4 nel comparto equity (Build Around, Concrete Investing, House4Crowd e Walliance– le stesse censite l’anno scorso) e ben 14 nel comparto financing (Bridge Asset, Recrowd, Re-Lender, Rendimento Etico, Trusters, Housers e Crowdestate– numero raddoppiato rispetto all’anno scorso).

Le campagne chiuse e finanziate sono in totale 469 (47 in equity crowdfunding e 422 in financing) mentre la raccolta complessiva ammonta a 157,87 milioni di euro (di cui 90,43 milioni da piattaforme lending e EUR 67,44 milioni da piattaforme equity). Negli ultimi 12 mesi sono state registrate 250 campagne (più di tutte quelle registrate fino al 30/6/2020) e il flusso della raccolta è stato di 85,9 milioni (anche in questo caso più di tutto quanto raccolto fino al periodo precedente compreso).

Le zone più remunerative

La maggior parte delle 469 campagne finanziate sui portali italiani riguarda progetti sviluppati nel Nord, in particolare nella Lombardia, con la città metropolitana di Milano che da sola assorbe il 35% (l’anno scorso però la percentuale era più alta, al 48%). Le altre province lombarde totalizzano il 25%. Tuttavia, progetti importanti sono stati realizzati anche in altre regioni, quali Emilia Romagna (9%), Toscana (9%), Piemonte (5%), Liguria e Sardegna (4% ciascuna). Fuori dal conteggio, troviamo due campagne realizzate dal portale Walliance per finanziare progetti negli USA. Progressivamente si assiste quindi ad una maggiore diversificazione dell’offerta, soprattutto in zone turistiche. La raccolta media per i progetti proposti in equity crowdfunding è pari a 1.435.778 di euro mentre quella delle campagne di financing è molto più basso, pari a 214.290 di euro. Dal punto di vista della durata dell’investimento, mediamente le piattaforme equity offrono progetti fool maturity attesa superiore, intorno ai 23 mesi, mentre per quanto riguarda i progetti lending, la durata media è poco superiore ai 15 mesi. I valori sono in leggero calo rispetto alla rilevazione dell’anno scorso.

Numerosi investimenti avevano già completato il proprio ciclo utile, in 11 casi per l’equity crowdfunding (con rendimenti ROI annualizzati compresi fra 7% e 14%) e in 171 casi per il loaning. Negli ultimi 12 mesi si sono visti i primi ritardi o estensioni dei progetti, legati soprattutto al lockdown e all ‘em ergenza Covid; in alcuni casi sono state attuate delle moratorie sui prestiti erogati. I progetti interessati, di cui si ha notizia, sono stati 30 per le piattaforme loaning e 5 per quelle equity.

Infine, è interessante da un punto di vista economico, andare a osservare quanto la raccolta in crowdfunding incida sul spending plan totale dei progetti immobiliari. Si tratta quindi di andare a calcolare il rapporto fra la raccolta di capitale nella campagna e il fabbisogno finanziario complessivo per il progetto dichiarato nella piattaforma, che comprende anche eventuali contributi in capitale di rischio dell’imprenditore, finanziamento soci, capitale di rischio da partner finanziari o industriali o prestiti/ affidamenti bancari. Per i portali equity, la raccolta rappresenta una frazione quasi sempre minoritaria del budget; il valore medio è pari a 27% e in solo 2 casi la percentuale supera il 75%. In 6 casi è addirittura inferiore al 10%. Si può commentare che il contributo non sia in generale determinante per lo sviluppo del progetto ma, essendo considerato capitale di rischio, consente di ‘fare leva’ su altre risorse, moltiplicando l’accesso al capitale di debito. Nel lending, invece, la percentuale tende ad essere più consistente, perché la dimensione del progetto è molto più contenuta; il valore medio è infatti del 57% e abbiamo quasi un terzo delle campagne dove l’incidenza è superiore al 90%.

Incidenza del crowdfunding sul piano economico dei progetti nelle piattaforme di Real estate crowdfunding italiane anche segnalato che i rendimenti minimi richiesti dal mercato attualmente, in funzione del rischio e dell’illiquidità dell’investimento (come riferimento indichiamo rendimenti annuali compresi fra 6% e 8%) sono tali da rendere economicamente conveniente per un imprenditore finanziare a questo costo solo una parte dell’investimento iniziale, altrimenti si andrebbe a erodere gran parte del margine di profitto. È questo il ‘prezzo’ da pagare a fronte del vantaggio di ottenere una parte della liquidità, preziosa per lo start-up del progetto, in pace brevissimi e senza lungaggini burocratiche.

Le prospettive del crowdfunding immobilare

Come evidenziato nelle pagine precedenti, il lockdown legato al Covid-19 ha avuto pesanti ripercussioni sui cantieri in corso e sui progetti immobiliari, ritardando processi amministrativi, approvvigionamenti e vendite. Secondo Banca d’Italia, in Italia e in Europa nel primo semestre 2020 il calo dell’attività è stato del 30%. Anche in questa fase di ripresa vengono segnalate ripercussioni sulla disponibilità di materie prime, che impattano negativamente sui tempi pianificati. L’effetto nel breve termine sarà un’estensione dei tempi inizialmente previsti sulla chiusura dei progetti e non si possono escludere impatti negativi sulla solvibilità delle aziende interessate, non tanto per una contrazione del mercato immobiliare (che anzi sembra crescere in tutto il mondo8) quanto per gli squilibri nella gestione del ciclo di cassa con eventuali crisi di liquidità quando la moratoria sui debiti bancari sarà esaurita. In questo senso il ruolo del crowdfunding diventa ancora più importante per assicurare in pace brevi liquidità in tutte le situazioni di necessità (per le imprese costruttrici, per il rifinanziamento e ristrutturazione dei debiti, Negli USA, dopo alcuni mesi di crescita sostenuta dei prezzi, si assiste ad un rallentamento della domanda. Secondo i dati diffusi da United States Census Bureau, nel giugno 2021 sono state registrate 676.000 transazioni contro le 839.000 di giugno 2020.

Secondo Eurostat, l’indice dei prezzi nel mercato immobiliare europeo è cresciuto del 6,1% in un anno, il valore più elevato dal 2007. Il bollettino economico di Banca d’Italia segnala che nel primo trimestre 2021 gli investimenti in costruzioni sono aumentati del 5% sul territorio nazionale, sia nella componente residenziale sia in quella commerciale, mentre il volume delle compravendite nel comparto residenziale è aumentato del 2,8%. gestione di eventuali non performing loans). Come previsto l’anno scorso, emergono anche implicazioni di medio-lungo termine che– secondo gli operatori– stanno reindirizzando le preferenze di famiglie e investitori rispetto alle caratteristiche delle abitazioni, privilegiando advertisement esempio la presenza di spazi all’aperto come balconi e/o terrazzi o giardini. A costituire un ulteriore potenziale game changer nel settore immobiliare potrebbe essere il maggior ricorso al cosiddetto clever working. Anche tutto il mondo degli affitti temporanei per gli studenti universitari subirà certamente un impatto, visto il diffondersi dell’opzione della didattica a distanza. In poche parole, la vicinanza della casa al posto di lavoro o studio potrebbe non essere più un desiderio rilevante. È probabile che le campagne di property crowdfunding andranno sempre più a evidenziare queste variabili nell’informativa per gli investitori.

12 settembre 2021 (modifica il 12 settembre 2021|09:45)

© RIPRODUZIONE RISERVATA

Source

Condividi con:


0
Inserisci un commento.x
()
x